화천대유 사건 정리

> 대장동 개발 사업
약 1.5조원 규모 민관공동 도시개발사업
920,467제곱미터(약 278,440평) 택지 개발 / 5,903가구 분양 / 수정구 신흥동 구 제1동당 56,022제곱미터(약 16,946평) 부지 공원화

>> 민영 개발에서 공영 개발로 전환
2004년 이대엽 전 성남시장(한나라당 후보) <2020년 성남시 도시기본계획 변경안> 공개 / 2만명 수용 가능 택지 조성 관련 개발 정책
환경단체 반발 / 민간업자에 로비 발견 / 민주자유당 이연택 전 의원 / 171명 공무원 개발정보 유출 및 토지 구입 적발 / 신영수 전 새누리당 국회의원 구속 / 전직LH본부장 구속
2014년 성남시는 1.5조원 규모 성남판교대장도시개발사업 추진
미분양 리스크 헷지를 위해 민간 참여 수용

> 화천대유
AMC / 자산관리회사 / 시행사 / 2015.02.06 설립 및 대장동 시행권 획득
<성남의뜰>과 자산관리위탁계약 체결 / 매달 일정 수수료 수취 / 계약 후 6개월간 25.3억원 수취 / 이후 42개월간 매달 1.650억원 수취 / 이후 2588만원 수수료 수취 / 수수료 총합이 90억원 되는 시점에 계약 종료
천화동인(1~7호) 지분 100% 보유 (자회사)

성남의뜰 지분 화천대유 1% + 천화동인 6% = 7%
배당금 : 화천대유 557억 + 천화동인 3463억 = 4040억
화천대유 및 천화동인 등 주주 7명 배당 이익 4,040억원

대장동 개발을 위해 공동주택용지 A11·A12, 연립주택용지 B1 등 5개 블록 직접 취득
3.3제곱미터 당 500만원 땅을 200여만원에 매입 / 포스코건설 및 대우건설 등과 시공계약 / 2000만원 수준으로 건설사에 매도 / 분양가 상한제 적용 x
1.15조원 투입 / 성남시 대장동 개발 5,503억원 이익 환수

개발사업에 따른 이익은 공공으로 환원 / 성남의뜰 구성원간 민간 이익금 정산은 블라인드

주택 사업에서 시행사의 역할은 토지 수용이 핵심
근데 성남시가 껴있으니 수월했을 듯 / 그래서 굳이 성남시가 민간과 합작하여 할 필요가 있어나라는 논쟁있음
그러나 사업 추진 당시 성남시는 모라토리움 상황이기도 했고 부동산 경기도 안좋았어서 성남시 독자적으로 하기에 부담되기도 했을 것임

설립된지 얼마 안된 생소한 회사가 1조원 이상 규모의 큰 사업을 가져갔다는 것은 의문

>> 화천대유 투자 금액
사업협약 이행보증금 72억원
각종 인허가 용역비 125억원
자산관리 및 사업관리 수수료 95억원
기타 58억원
총 350억원

>> 당기순이익 1739억원 ('20) / 675억원 ('19); 흑자전환

> 수익구조
성남도시개발공사(이하 SDC)(50% + 1주)와 민간(50% - 1주)가 <성남의 뜰> SPC 특수목적회사 컨소시엄 / Project Finance Vehicle, PFV설립
우선주는 SDC, 하나은행, 국민은행 등 금융사 보유 / 보통주는 SK증권, 화천대유 보유

우선주 : 누적 배당금 1,822억원이 될 때까지 SDC가 1순위로 우선 배당 수취 / 2순위로 금융사가 일정 금액 배당 수취
보통주 : 우선주 배당 이후 남는 이익에 대해 배당

SDC는 배당금으로 1900억 가량을 수취 / 나머지 3600억원 정도는 도로/터널/공원 등으로 환수

PFV는 소액을 투자하고 보통주를 거의 대부분 장악
거액 배당금 수취를 표면적으로 회피하기 위한 방법으로 이용한 것 일수도
SK증권이 수익의 대부분을 수취한 것으로 보이지만 사실상 특수관계인 7인이 해당 수익을 챙긴 것

대장동 개발 사업이 흥행해서 이렇게 조명받는 것인데 만약 쫄딱 망했다면
미분양 났다고 하면 화천대유는 큰 적자를 봤을 것이고
근데 화천대유는 자본금 5천만원인 회사인데 변제 능력은 있었을까
변제 능력도 없는 듣보잡 회사를 성남시가 채택한 것이라는 말인데...
화천대유의 입장에서는 로우리스크 하이리턴 사업이었던 것 / 성남시가 오히려 하이리스크

그렇다고 하더라도 성남시는 최소 1900억 정도는 수익 낼 것이라고 판단했고 실제 우선적으로 이익 챙겼고 나쁜 딜은 아니였던 것같기도 함

> 관련 인물
곽상도 / 국민의힘 의원 / 아들 화천대유 근무; 약 6년 근무 50억 퇴직금 수령
박영수 / 전 특검 / 국정농단 특검 / 딸 화천대유 근무
권순일 / 전 대법관 / 이재명 지사 선거법 재판 무죄판결('18) / 화천대유 전 고문
강찬우 / 전 수원지검장 / 화천대유 자문변호사 / 이재명 지사 친형 강제입원 변호('18) / 화천대유 전 고문
원유철 / 전 미래한국당 대표 / 전 화천대유 고문
김만배 / 법조 기자 / 화천대유 100% 지분 보유
김수남 / 전 검찰총장 / 화천대유 법률 자문 계약
이경재 / 변호사 / 최순실 변호 / 화천대유 고문 재직 중

> 참고
시행사 = 행정 / 실물 / 자금조달 / 총괄 / 총무 역할 / 가장 중요한 업무는 1) 토지매입 2) 인허가
시공사 = 아파트 짓는 회사 / GS건설, 현대건설 등
신탁사 = 주택 짓기 전 돈 관리 하는 회사 / 분양대금, 계약금, 중도금 등
외환위기 이후 건설사들 부채 규제도 생기고 / 땅 사면 부채도 늘고 하니까 / 미분양 리스크를 헷지하기 위해 건설사들이 총괄 안하고 역할을 위와 같이 나누는 형태로 사업을 진행

개인적으로 내 집을 지을 때
시행사는 "나" / 내가 건설사한테 돈을 주며 집 지어달라고 한다 / 현대건설이 시공사
나는 땅을 매입하고 그 땅 위에 집을 짓기 위한 계획을 총체적으로 실행한다

반값 아파트
ex) 서울시가 소유한 땅 or 강제 수용한 땅을 활용
토지 매입비가 분양가에 대부분인데 싸게 매입한 땅으로 싸게 분양가를 내놓는 것
소수의 중산층에게 로또를 주는 꼴 / 건설사에게 이익이 돌아가나 거주자에게 이익이 돌아가나에 대한 논쟁이 있는 상황