건설업의 사이클 현 주소 : EPS x Multiple 둘 모두 상향되는 국면 / 올해 주가 안오르면 앞으로도 안오른다

> 요약
건설사 실적 올라온다 / 시공사 구조조정 개편

멀티플 상향 요인 있다 / 정비사업 본격화

EPS x Multiple 둘다 올라오는 국면

연간 분양 시장은 35만호

과거엔 이 중에서 정비사업 규모가 3~4만호 vs 현재는 10만호 대상 수준

> 정비사업 대상
전국 주택 1840만호

현재 재건축/재개발 대상(30년 이상 된 주택) 160만호 / 8.7% 수준

현재 연 10만호만 착공에 들어가고 있는 상황

2030년이 되면 대상되는 주택 580만호로 폭증 / 31% 수준

앞으로 단순 계산으로도 재건축/재개발 대상 주택이 10년동안 4배가 증가하니 적어도 연간 30만호는 재건축/재개발을 시행해야 하는 맞는 상황

서울 주택 295만호

현재 재건축/재개발 대상 54만호 / 18% 수준

2030년 160만호 / 54% 수준

> 건설사 시계열
2002~2013년
대형 건설업체는 수익성 보다는 성장 중심의 전략 구사

2014년
주택 부문 손실 / 해외 부실 / 성장 전략 포기 / 수익성에 초점
공급 확대 보수적 접근 / 비교적 안정적인 재개발/재건축 중심 분양

2017~2019년
영업이익 역대 최대 수준 / 그러나 성장률은 둔화
분양물량 부진으로 주택 매출 감소 / 수익성 개선 효과 반감

2020년~
주택 분양무량 증가로 2022년 주택 매출 성장 재개

> 공급 확대 방향성
2021년 2월, 정부는 2025년까지 전국에 83.6만호 주택 공급 정책 발표

이재명 / 윤석열 모두 5년간 전국 250만호 공급 공약 선언
43만호(22E) / 50만호(23E)

과거 영업이익이 올라왔는데도 주가가 안좋았음

2018 ~ 2020년 영업이익 정체 / 그래서 주가도 별로였음

그러면 이익이 오른다면 지금과 같은 배수를 준다면 보수적으로 봐도 주가 상승이 가능한 구간임

실제로 22년 건설사 영업이익이 크게 개선될 것으로 전망됨 / 멀티플 4배 / yoy+30% 수준

19년 -> 20년 될 때 / 20년 -> 21년 될 때 분양가가 올랐음 => 영업마진 증가

21년 -> 22년에도 분양가 오를 가능성 큼

> 멀티플 상향 요인
1) 재건축/재개발

2) 해외 플랜트

발주가 안나오는 상황

산유국은 돈은 있음

유가가 오름 -> 플랜트 투자(?) / 요즘엔 이렇게 흘러가지 않는 상황

에틸렌(플라스틱 생산)을 뽑는다는 얘기인데 수요가 크지 않기 때문 / 글로벌 친환경 이슈 탓

천연가스 프로젝트는 친환경으로 지정됐기 때문에 투자가 커질 가능성이 높음

해외 EPC 업체 실적 박살

비교적 삼성엔지니어링이 경쟁력 있음

분양가가 오르면 공급도 올라야 하는데 그렇지 못함 / 국가가 눌러왔음

50-60만호 공급시장이 열린다면? EPS 증가 요인

22년 43만호 / 23년 50만호 분양계획 발표

이는 3기 신도시 중심으로 집계된 수치 / 정치적 변수로 플러스 될 가능성 있음

> 50만호 공급 시장이 열릴 경우 시공업체 부족 / 병목현상 생길 것으로 예상
2000년대 이후 평균 공급 물량은 30만호 수준

15, 16년 이후 40만호 내외 수준으로 매년 공급되어 왔음

연속 2개년 평균 50만호 공급 사례 전무

대형 건설사 맥스 캐파가 연 13만호 수준 / 공급이 확대되면 감당을 못함

그래서 13~16만호를 넘는 공급물량을 중소형 건설업체가 가담해야 하는 상황

그러나 공급할 수 있는 업체는 제한적이고 P를 올려야 하는 상황이 올 것으로 예상

매출은 20% 상승으로 제한적이지만 OPM은 상승폭이 클 듯

국영 산업(철강, 건설 등)이 그렇듯 찐 수요가 늘어나는 시점에서 병목현상이 나오기 마련

지난 과거에 공격적으로 사업 x / 캐파 증가 x / 보수적으로 사업 영위

그렇기 때문에 진짜 수요가 늘어나는 시점에서는 캐파를 충원한다고 해도 Q를 늘리기는 쉽지 않고 P가 올라가는 사이클이 됨