부동산 시장은 수요와 공급에 의해 결정되지 않는다. 금리도 아니다.

****부동산 시장도 투기(투자자산) 시장이다.
고로, 센티가 중요하다.

1) 부동산 거래 절벽 대부분은 시장 정체기에서 나타남

2) 금리 인상/하락은 부동산 시장의 속도에 영향을 줄 수는 있지만 방향에는 영향을 줄 수 없음

3) 바닥 시그널은 하락하고 5~6년쯤 형성됨
매매 시장이 죽으면서 임차 시장으로 넘어감

-> 실수요자는 임차로 해결하려는 수요 증가

-> 투자자들도 매수 수요 감소

-> 임대차 시장 수요공급 어긋남

-> 전세난 형성

-> 전세가 오르면서 매매가격도 오르게 됨

4) 한국 부동산 폭등장에서의 길이와 폭은 정부 규제탓에 캡은 있음

5) 한국 부동산 시장은 해외 부동산 시장과 동조화가 나타나지 않음
한국에만 있는 전세 제도와 선분양 제도 때문임

6) 시장의 추세를 바꿀 수 있는 요인은 1차 요인
추세는 바꾸지 못하지만 영향은 주는 것을 2차 요인으로 정의한다면 금리는 2차 요인임
2차 요인의 특징은 시장과 방향이 같으면 큰 힘을 내지만

그렇지 않으면 아무런 힘을 발휘하지 못함

즉, 현재는 하락장이고 금리인상은 하락 요인이기 때문에 금리 인상의 효과가 극대화 되고 있는 상태임

7) 1차 요인은 대중심리 / 전세 / 선분양제 / 정부정책 등임
대중심리 하락장로 한번 방향을 잡으면 시장 살리려고 정부가 온 갖 규제를 풀어줘도 상승장으로 되돌리기 쉽지 않음

전세난이 생기면 매매가가 자연스럽게 올라가는 경향을 보임

집주인들은 매매가와 전세가의 갭이 좁혀지면 매매호가를 조금씩 올림

바닥권에서 전세가율이 좁혀지는데 전세가가 올라가고 매매가도 올라가면서 그 때부터 매수자들이 조금씩 시장에 참여하게 되고 하락 반전의 사이클로 볼 수 있음

기축 시장 = 이미 유통 시장(중고시장)
분양시장 = IPO 시장

지금 미분양의 절대적 추치는 적지만 수치에 집중하면 안되고 증감 추세가 휠씬 중요함

정부정책을 쓴다고 해서 바로바로 시장이 반응하진 않지만 누적효과, 즉 정책의 효과가 쌓이면서 앞으로의 방향에 대해 큰 힘을 발휘함

미분양 증가 -> 부양책 시작 -> 세금 중과 제거 -> 일반 과세 제거 -> 양도세 면제 -> 취즉세 면제 -> 대출규제 완화 -> 발코니 확장 무료 등등의 효과가 누적되면서 상승의 큰 힘이 발생함

8) 부동산 시장은 V가 아니라 U자형으로 움직임

9) 최근 정부가 풀어준 15억 이상 주택에 대한 대출 완화는 시장에 큰 영향을 미치지 못할 것으로 예상됨
대출해서 매수할 사람이 있어야 하는데 풀어줘도 매수할 유인이 없음

매수했을 때 [금리인상 + 세금 + 하락장에 따른 마이너스]가 시세차익 보다 작아야 매수 심리가 살아나는데 이 정책은 그렇지 못할 가능성이 높기 때문임

10) 주식 시장이 강세로 돌아서면 부동산을 팔아 넘어 가려는 수요가 많아질 수 있어 부동산 시장의 하락이 가파라 질 가능성이 높음

11) 현 상황만 놓고 보면 재건축 규제를 완화할 가능성 높지만 부동산 시장의 방향성을 바꾸긴 쉽지 않음
과거 사례를 보면, 하락장에서는 조합원 분양가가 더 비싸지는 현상이 발생하게 됨

일반분양이 미분양 나게 되고

-> 할인 분양하게 되고

-> 조합원 분양가가 더 비싸지게 되고

-> 안팔렸던 기간 만큼의 비용(이주비 등)이 발생하게 되는데 조합원에게 비용(추가부담금)이 전가됨

-> 역전세 발생

즉, 하락장에서는 재건축이 악재로 발현되기도 함

12) 2021년부터 한국 인구는 감소로 접어 들었지만 부동산 시장에 있어 인구는 2차 요인임

13) 국내 임차 시장에서 수요와 공급은 이미 어긋나 있는 시장
전세라는 제도 떄문임

임차인 입장에서는 보통의 경우에 전세를 선호함

(물론 지금같은 금리 인상기에는 월세를 선호하긴 함)

부동산 시장에서 매물 100개와 수요자 100명은 균형잡힌 시장이 아님

ex)
임대 물건 100개와 100명의 임차인이 있다고 가정하자
전세가는 오르까 떨어질까

=> 오른다

임차인들 대부분이 전세를 선호하기 때문에 100대 100이지만

전세 물건 50개 / 월세 물건 50개라고 보면

100명의 임차인이 전세 물건 50개로 우선적으로 몰리게 되기 때문에

전세 가격이 오를 수 밖에 없음

그렇기 때문에 인구가 줄더라도 우상향 하는 경향을 보임

14) 종합해보면 현 상황에서는 먼저 빠진 지방 부동산을 매수하고 시간이 일정 부분 흐른 뒤 수도권에 투자하는 전략이 유효함

15) 일자리가 많고 교육이 잘되 있고 등 배후도시가 있는 지역은 가격이 안떨어 진다는 것은 편견임
물론, 올라갈 때는 호재로 작용하긴 하지만 하락을 막아주진 못함

사이클을 이길 수 있는 요인은 없음

16) 부동산은 올라가는 와중에 팔아야 함
부동산은 주식이 아니고 중간에 손절을 할 수도 없음

16) 자가면 무조건 안전하다는 것도 편견임
3억 있는 사람이 5억짜리 집을 매수해서 거주하려면

3억 + 2억 대출 = 2억에 대한 이자비용이 거주비임

3억 있는 사람은 3억 전세를 구해서 살면 되고 이자비용은 없음

당연하게도 하락장에서는 자가를 피하는게 주거비를 아낄 수 있는 방법임

17) 시장에 힘이 강하면 공급이 많아도 상승함
자본시장이 강할 때는 IPO를 많이 해도 신규 상장 주식도 오르고 기존 유통 주식들도 오르고

심지어 벤처기업 밸류도 상승했었음

반대로 약할 때는 수급이 약한 곳에서 강한 곳으로 이동하는 경향을 보임

하락장 초입 LGES 상장 당시, 수급상 다른 주식을 팔고 LGES로 옮겨 가는 현상을 보였음

부동산 시장도 비슷함

시장이 강하면 분양시장의 분양가와 기존 주택 가격이 동시에 상승하는 경향을 보임

18) 주식 시장과 부동산 시장이 다른 점은 거래량임
주식 시장에서 거래량이 늘면 바닥에서 반전 시그널로 읽히지만

부동산 시장에선 거래량이 바닥에서 증가한다고 상승세로 반전되는 것은 아님

현재 거래량의 급감은 매도자가 버티고 매수자는 급매물을 기다리고 있는 국면이기 때문임

하락장에서 거래량이 증가한다는 의미는 매도자의 적극성이 증가했다는 의미임

거래량이 급증하려면 매수자의 적극성이 증가해야 함

주식은 떨어지는 걸 확인하고 팔아도 늦지 않지만

부동산은 떨어지기 시작하면 원하는 가격에 팔 수가 없음

부동산은 오르고 거래량이 증가할 때 팔아야 함

19) 규제의 누적효과 / 호가 갭 / 대출 규제가 상승 추세에서 하락 추세로 접어드는 시그널이었음
상승장 초반에는 호가가 촘촘하게 형성되어 있음

거래가 늘어나게 되면 매도자들이 호가를 높여 버리면서 호가 갭이 벌어짐

그러면서 타 지역으로 넘어가고 그 지역도 호가 갭이 벌어지고 하면서 순환매 사이클이 돌게 됨

20) 다주택자들의 수요 급감의 주요인은 취득세임
진입 시점부터 손해보고 시작하면 투자하기 싫어짐

21) 미분양이 해소되려면 매수 수요가 한번에, 뭉탱이로 들어와야 함
그러나 하락장일 때는 하나 두개씩 미분양이 해소되지 다수로 해소되기 어렵기 때문에

다음 현장으로 가면 또 뭉탱이로 쌓이는 현상이 발생하게 됨

21) 부동산 시장은 공급이 덜 중요한 시장임
수요자와 공급자의 적극성이 가장 중요한 시장임
일반 소비재의 공급자들의 공급 적극성은 100%임

무조건 팔고 싶다는 의지가 100%라는 의미임

그렇기 때문에 숫자가 우월한 쪽으로 가격의 등락이 나타나게 됨

다시말해, 수요가 50 / 공급이 100라면 가격은 폭락하게 되어 있음

반면, 부동산은 수요와 공급이 일치하는 시장임

주택 수요자가 주택을 소유하게 되면 공급자로 변모하게 됨

해당 수요자는 주택이 한 채 혹은 다주택자여도 일반 소비재만큼 다수의 공급 물건을 가지고 있지는 않음

즉, 하나의 물건을 팔려고 하는 사람과 다수를 팔려고 하는 사람(일반 소비재 판매자)이 이익을 창출하는 방법부터가 다름

다수를 파는 사람은 P보다 Q가 중요함

하나를 가지고 있는 사람은 P, 즉 가격 변동에 예민하게 반응할 수 밖에 없음

그렇기 때문에 부동산 시장에서 주택 공급자(매물)가 10명 / 수요자 2명 있더라도 시장 상황에 따라 가격이 폭등할 수 있음

시장 상황이 좋다면 공급자의 매도 적극성이 줄어 들게 되고 수요자는 예를 들면 10억이었던 물건을 11억 12억 주고도 매수하게 됨

매매가가 12억 찍히면 10억이었던게 12억 되니 20% 폭등으로 보일 수 밖에 없는 것임

하락장도 마찬가지임

공급자의 적극성은 증가하지만 수요자는 급매만 기다리고 있는 시장이 형성되고 급매가 하나 둘씩 찍히게 되면 이것이 폭락의 시작을 알리는 것임

22) 지역별 적정 수요는 틀렸음 (인구 x 0.05)
적정 수요라는 것은 결국 센티의 문제

상황에 따라 매번 바뀜

23) 양도세 중과 완화는 기본적으로 부동산 시장에 호재임
기존, 양도세 중과 완화가 되면 다주택자들의 기축 매물이 시장에 나오게 되고 공급의 증가로 주택 시장 안정을 가져온다라는 주장은 틀릴 가능성이 높음

최근 양도세 중과하에서 다주택자들은 양도세 중과로 인해 매수/매도를 할 수 없는 상태(매물잠김)에서 무주택자 수요가 새롭게 유입되며 주택 시장 폭등을 야기했었음

양도세 완화가 되면 수요측면에 강한 자극을 부르기 때문에 주택 시장 안정화를 가져오지는 못함

양도세 완화는 다주택자들이 수요 주체로 되살아 날 수 있도록 해주는 요인임

그렇게 되면 공급자의 적극성은 줄어들 게 되고 매물을 내놓긴 하지만 호가를 올려 놓고 매매를 기다릴 것임

높은 호가에 올려 놓은 매물이 체결되면 = 이게 폭등임

핵심은 미래에 주택 가격이 오를 것 같으면 시장이 과열되겠지만 아니라면 양도세 중과를 풀어주더라도 과열되지 않을 것이고 일반적으로 양도세 중과 완화는 부동산 시장에 과열을 부르는 요소이긴 함

24) PIR로 고점이냐 저점이냐를 판단하는 것은 무의미
주택 시장 폭등을 앞둔 2019, 2020년 PIR은 2008년 수준이었는데

PIR로 설명하면 2020년은 고점이니 주택을 팔아야 하는 것이 맞음

25) 인구 및 세대수 감소에 따른 주택가격 하락은 편견임
대구의 경우 2012년 이후부터 지속적으로 인구감소가 있었음에도

전국에서 가장 많이 오른 지역이 대구임

주택이 거주 개념이 아니라 투자 상품이라는 것을 반증함

상승은 언제나 다주택자에 의해 결정됨

돈이 된다 싶으면 집값은 오름

어떤 요인이 생기면 이 요인이 주택가격을 움직인다는 것은 틀림

시장이 움직이고 요인을 찾는 경우가 훨씬 많음