향후의 전세 가격은 어떻게 될까?

> 현재 소득 대비 원리금 상환 부담이 큰 상황 

2008년 2분기

중위소득 가구가 서울 중위가격 아파트를 구입할 때

소득의 41%를 주택담보대출 원리금 상환

해당 수준이 전고점 

 

202년 4분기 41%를 넘어서서

2021년 3분기는 50%로 역사상 최고치로 

소득 대비 대출 원리금 상환 부담이 어느 때보다 큰 상황이다. 

 

> 서울 아파트 갭투자 비율

2017년 9~12월 18%

2018년 26% 

2019년 25% 

2020년 26% 

2021년 1~7월 40%

 

원리금 상환 부담이 커졌는데 갭투자를 한다? 

~ 매매가가 계속 상승한다?

 

임대차3법 시행 이후 전세가가 고고행진했고

해당 자금이 주택 매매 자금으로 들어왔을 가능성이 크다. 

 

> 공급은 가격을 하락시킨다 

2011~2019년(2020년 제외; 임대차3법 시행으로 시장 왜곡)

해당 구간에서 서울 입주 물량과 전세 시세 상승률간 상관계수는 -0.26

 

입주 물량이 줄어들면 전세가는 오른다라는 것을 확인되지만

숫자적으로 유의미한 수준은 아니다.

 

그러나 수도권 아파트 입주 물량과 서울 아파트 전세 시세 상승률간 상관계수는 -0.61

이 말은 즉슨, 서울 아파트 전세가는 수도권 아파트 입주 물량에 영향을 받는다라는 것이다.

 

2015년 동탄2기 신도시 입주를 시작으로 

-> 2017년 1분기 화성시 전세가는 피크아웃 

-> 2017년 2분기 경부고속도로를 타고 북쪽에 인접한 수원시 전세가가 피크아웃

-> 2017년 3분기 그 북쪽에 인접한 용인시 전세가가 피크아웃   

-> 2018년 1분기 그 북쪽에 인접한 성남시와 서울시 전세가가 피크아웃

 

 수도권의 공급 확대는 인접한 도시에서 도시의 전세가에 영향을 미치고 

결국 중심지인 서울의 가격까지 영향을 미친다. 

 

> 계약갱신청구권 8월 이후 재계약 도래 

서울내 계약갱신청구권 사용하지 않은 비율 32% 

=> 32%는 낮게 형성될 전세가 

=> 나머지 68%는 이미 사용했으니 향후 증익될 가능성이 높은 전세가 

즉, 8월 이후 평균 전세가는 높은 확률로 올라갈 가능성이 있다. 

 

> 2023년 이후 주택가격 조정기 가능성

2023년 하반기 동남권 중심의 대규모 입주 물량 

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https://blog.naver.com/bbonggu3/222626254385

향후 서울 부동산 매매가를 결정할 전세가, 그 이유와 추이 전망

해당 글 참고하여 공부차원에서 정리했습니다.

좋은 글 감사합니다.