금리를 내렸는데 부동산 시장이 불황?

전년동기대비 vs 전기대비

통계를 보기에 앞서 전년동기대비와 전기대비의 기본개념부터 알아보자.

 

오동나라

 

전년동기대비는 작년 동일한 분기와 비교하는 것이고 1년간의 누적이기 때문에 연간 증감률을 파악하기에 유용하다.

 

반면, 전기대비는 직전 분기와 비교하는 것이고 시시각각 변하는 단기적인 증감률을 신속하게 파악하는 것이 용이하다.

 

결국, 전기대비를 사용하면 경기의 전환점을 신속하게 파악할 수 있다.

 

그래프 상에 2_1/4 전분기대비 증감률 = 5.56%

 

(95 - 90) / 90

 

2_1/4 전년동분기대비 증감률 = -12.04%

 

(95 − 108) / 108​​

 

실질적인 경기 성장의 전환점은 전기대비와 전년동기대비 성장률이 양(+)의 숫자를 기록할 때일 것이다.

 

주택 가격은 언제 오를까?

 

출처: KOSIS 국가통계포털, 오동나라 가공

 

회색선은 전국 주택 가격 상승률이고 파란선은 서울주택가격 상승률이다.

 

대체적으로 서울 주택가격 상승폭이 전국 주택가격 상승폭보다 큰 양상을 보인다.

 

또한 주택가격 상승은 경기동행지수를 추종한다.

 

당연한 얘기지만 경기가 좋을 때 주택가격은 상승한다.

 

경기는 어떨 때 좋은가?

 

출처: KOSIS 국가통계포털, 오동나라 가공

 

그래프를 보면 한국경제는 수출이 증가함에 따라 경기가 좋은 양상을 보인다.

 

단, 2003년과 2014년은 예외의 양상을 보인다.

 

2003년은 신용위험이 불거졌던 카드사 위기로 인해 수출이 증가했음에도 경기가 좋지 않았다.

 

또한 2014년 7월 수출 부진으로 인한 경기 불황을 탈피하기 위해 초이노믹스가 실행되었고 수출이 감소했음에도 내수를 부양하여 (부동산을 띄웠다) 경기를 부양하였다.

 

한국은행은 언제 금리 인상을 감행하는가?

 

 

출처: KOSIS 국가통계포털, 오동나라 가공

 

위 그래프를 보면 한국은행은 주로 수출이 증가할 때 금리 인상을 한다.

 

결론

우리는 일반적으로 금리를 올리면 부동산 시장을 잡을 수 있다고 믿는다.

 

금리 상승 -> 대출 금리 상승 -> 대출 감소 -> 부동산 수요 감소 -> 부동산 시장 과열 억제

 

반대로, 금리를 내리면 부동산 시장을 부양할 수 있다고 믿는다.

 

그러나, 이러한 공식을 무조건적으로 수용하다 보면 왜곡된 분석을 하게 된다.

 

위 그래프들을 보면, 금리 상승은 주로 경기가 좋을 때 일어났고 그렇다면 이때의 금리 상승이 부동산 경기를 위축시키는지는 생각해볼 필요가 있다.

 

반대로, 수출이 약화되어 금리를 낮추었다면 부동산 경기에 긍정적인 요소인가?

 

위 그래프의 내용을 정리해보면, 수출 증가 -> 경기동행지수 상승 -> 금리 상승 -> 주택가격의 단기적 상승 (장기적 하락)

 

부동산 경기를 볼 때 금리 변동만을 중점적으로 볼 것이 아니라 금리 변동의 원인을 살펴보는 것이 올바른 분석의 기초가 될 것이다.

 

위 내용은 "홍춘욱의 경제강의노트"를 참고하였습니다.